Верховный суд утвердил единые правила по спорам о продаже квартир
2026-07-16 16:40
1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ под председательством Игоря Краснова утвердил тематический обзор по делам об оспаривании сделок с жилой недвижимостью. Документ подготовили три коллегии ВС РФ — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам.
Поводом к созданию обзора послужило резонансное «дело Долиной» — история с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной, которая обратила внимание на массовое распространение мошеннических схем при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. В обзор вошли 20 правовых позиций, выработанных судами за период с 2022 по 2025 год.
Глава ВС РФ Игорь Краснов на заседании Президиума подчеркнул: «Подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики — не формальность и не задача "для галочки". Наша цель — сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому».
КЛЮЧЕВЫЕ ПРАВИЛА, КОТОРЫЕ НУЖНО ЗНАТЬ:
☝️ Заблуждение продавца больше не работает
Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным основанием для признания её недействительной по статье 178 Гражданского кодекса. Проще говоря: если продавец позже заявит, что «передумал» или «не понимал, что продаёт», это автоматически не отменяет сделку.
☝️ Покупатель тоже под защитой
При разрешении споров суды обязаны учитывать добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать, что продавец действует под влиянием обмана. Обеим сторонам сделки должен быть предоставлен равный объём защиты.
☝️Обман — только если покупатель знал о нём
Сделка купли-продажи квартиры, совершённая продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана недействительной только при условии, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
☝️Неспособность понимать свои действия — надо доказать
Для признания сделки недействительной по основанию недееспособности необходимо доказать, что в момент её совершения человек не мог понимать значение своих действий. Уклонение от исследования психического состояния может стать основанием для отказа в иске.
☝️Дарение — только в рамках банкротства
Оспаривание дарения недвижимости допускается только в рамках банкротного дела и при наличии доказательств, что дарение совершено с целью вывода активов в ущерб кредиторам.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ НА ПРАКТИКЕ?
Новый обзор фактически ставит точку в практике, известной как «схема Долиной» — способе отмены договоров купли-продажи жилья исключительно из-за того, что продавец находился в заблуждении. Теперь суды обязаны оценивать не только заблуждение продавца, но и добросовестность покупателя.
Это означает стабильность гражданского оборота и приоритетную защиту прав добросовестного покупателя. Исключается лазейка, которую ранее нередко использовали недобросовестные участники рынка и посредники для пересмотра уже состоявшихся сделок.
КАК ООО «РКЦ» МОЖЕТ ПОМОЧЬ
Новые правила меняют подход к оспариванию сделок с недвижимостью. Если вы:
👉 покупаете или продаёте квартиру и хотите обезопасить сделку; 👉 столкнулись с попыткой оспорить уже состоявшуюся сделку; 👉 стали жертвой мошенников при продаже жилья;
наши специалисты готовы:
👉 Проконсультировать по новым правилам оспаривания сделок. 👉 Проверить документы на предмет рисков. 👉 Представить ваши интересы в суде при оспаривании сделки. 👉 Защитить права добросовестного покупателя или продавца. 👉 Наша профессиональная ответственность застрахована в САО «Ингосстрах» (договор № 433-707-198059/25 от 05.09.2025).
Новые правила уже действуют. Если вы планируете сделку с недвижимостью или столкнулись с попыткой её оспорить — не рискуйте, обращайтесь к профессионалам.
📞 Бесплатный звонок по России: 8 (800) 600-72-35
📍 Офис в Архангельске: Воскресенская, 8, 3 этаж, офис 1